قانون مالکیت خوب – قوانین جدید برای مالکان – مالک و مستاجر – اجاره

با قانون جدیدی که قرار است از اول جولای لازم الاجرا شود، ،ت به دنبال جلوگیری از استثمار مستاجران توسط مالکان سرکش و واسطه های مسکن است. با این حال، قانون مالکیت خوب برای مالکان با حسن نیت نیز مهم است زیرا تعهدات جدیدی برای همه مالکان وجود خواهد داشت. صاحبخانه ها از این به بعد باید به چه نکاتی توجه کنند؟

شرایط بد در آلونک های تغییر کاربری داده شده و مرغداری ها که کارگران مهاجر گاهی مجبورند در آنها بمانند به خوبی شناخته شده است، درست مانند کلبه هایی که اجاره نشینان به مستاجران آسیب پذیر خود اجاره می دهند. جدید قانون مالکیت خوب (Wet goed verhuurderschap)، که احتمالاً از 1 ژوئیه اجرایی می شود، به این منظور است که امکان رسیدگی بهتر به این سوء استفاده ها را فراهم کند. این قانون استانداردهای مالکیت خوب را برای مالکان معرفی و توسعه بیشتری خواهد داد. مالکان از این پس باید چه قو،نی را رعایت کنند؟

مالکیت خوب چیست؟

بدون تبعیض مسکن

مالکان هنگام انتخاب مستاجر باید از هرگونه تبعیض ناروا خودداری کنند. این را می توان با شفاف سازی رویه و معیارهای انتخاب عینی که برای تخصیص مسکن استفاده می کنند انجام داد. مالکان همچنین باید بتوانند انتخاب خود را برای مستاجر به مستاجران احتمالی رد شده توجیه کنند. آنها همچنین باید اطمینان حاصل کنند که کارمندانشان بر اساس این معیارها کار می کنند.

در عمل، این بدان م،است که مالکان پروتکلی را برای تخصیص فضای اجاره ای تنظیم می کنند که می تواند توسط کارمندان و همچنین مستاجران آینده مورد مشورت قرار گیرد. ،ت هنوز ممکن است مقرراتی را ارائه کند که حداقل محتوای چنین پروتکلی را تعریف کند.

منع آزار و اذیت

قانون مزاحمت صاحبخانه را ممنوع کرده است. به گفته هیئت حقوق بشر هلند، این شامل «رفتار آن است [.] هدف یا اثر آن نقض حیثیت و حیثیت فرد و ایجاد محیطی ارعاب‌کننده، خصمانه، توهین‌آمیز یا تحقیرآمیز است.»

ممنوعیت قرارداد اجاره شفاهی

یک صاحبخانه خوب قرارداد اجاره را به صورت کتبی ارائه می کند. حتی اگر مقدمات اجاره ابتدا به صورت شفاهی صورت گرفته باشد. اگر صاحبخانه این کار را انجام ندهد، ممکن است جریمه ای در نظر گرفته شود. این ماده فقط در مورد قراردادهای اجاره ای که پس از اجرای قانون منعقد شده اند اعمال می شود. با این حال، برای جلوگیری از مشکلات، توصیه می کنیم که توافقات شفاهی موجود به صورت کتبی ثبت شود.

تعهد اطلاعاتی برای مالکان

علاوه بر قرارداد اجاره، مالک باید موارد زیر را نیز به صورت کتبی ارائه کند:

1. حقوق و تکالیف مستاجر در صورتی که در قرارداد اجاره لحاظ نشده باشد.




2. مبلغ ودیعه در صورتی که باید واریز شود. مقررات جدید برای سپرده اعمال خواهد شد.




3. جزئیات تماس یک نقطه تماس که مستاجر می تواند در مورد مسائل مربوط به ملک اجاره ای به آن مراجعه کند.




4. اطلاعات تماس با خط تلفن شهرداری برای شکایات در مورد مالکان.




5. اگر هزینه خدمات باید پرداخت شود، مبلغ پیش پرداخت.

برای قراردادهای اجاره موجود، این اطلاعات همچنان باید ظرف یک سال پس از اجرایی شدن قانون مالک خوب به مستاجر ارائه شود. بنابراین، پیش از 1 ژوئیه 2024 پیش بینی می شود.

هزینه های خدمات

صاحبخانه باید هزینه های خدماتی را که سالانه به مستاجر تحمیل می شود به صورت کتبی به صورت تفکیک کامل ارائه کند. مح،ه، توجیه و افزایش مبلغ پیش پرداخت نیز باید با ضوابط قانونی برای این امر مطابقت داشته باشد.

قو،ن ویژه برای اجاره مسکن به کارگران مهاجر

برای اجاره مسکن به کارگران مهاجر، قرارداد اجاره باید جدا از قرارداد کار تنظیم شود. علاوه بر این، صاحبخانه باید تعهد خود را برای ارائه اطلاعات به کارگر مهاجر به زب، که کارگر مهاجر می‌خواهد یا حداقل می‌فهمد، انجام دهد. برای قراردادهای اجاره موجود، این اطلاعات باید ظرف سه ماه پس از اجرایی شدن قانون ارائه شود، بنابراین احتمالاً قبل از 1 اکتبر 2023.

کارگران مهاجر به ،وان شهروندان اتحادیه اروپا که در کشور عضو دیگری زندگی می کنند و برای انجام کار در هلند اقامت دارند، تعریف می شوند. این بدان م،است که این تعهدات، به ،وان مثال، در مورد اجاره مسکن به مهاجران آمریکایی، بریت،ایی و هندی اعمال نمی شود.

بدون کمیسیون مضاعف برای واسطه اجاره ملک

واسطه‌های ملک اجاره‌ای ممکن است هزینه میانجی‌گری را هم از صاحبخانه و هم از مستاجر دریافت نکنند. در عمل، در صورتی که میانجیگری نیز از طرف مالک باشد، عمدتاً مربوط به اخذ هزینه ها از مستاجر است.

سپرده

ودیعه قابل پرداخت به مستاجر نباید از دو برابر اجاره بها تجاوز کند، بنابراین هزینه های خدمات، هزینه های آب و برق، اثاثیه و سایر امکانات را شامل نمی شود. ودیعه باید حدا،ر تا 14 روز پس از خاتمه اجاره به مستاجر مسترد شود. بازپرداخت کامل لازم نیست اگر:

1. مستاجر ملک مورد اجاره را آسیب دیده رها کرده است. در این صورت ممکن است هزینه های تعمیر از سپرده ،ر شود.




2. مستاجر هنوز هزینه خدمات یا هزینه انرژی را پرداخت نکرده است.

در این موارد باقیمانده سپرده باید ظرف 30 روز پس از خاتمه اجاره به مستاجر مسترد شود. همچنین، مستاجر باید کتباً مطلع شود که تسویه حساب انجام می شود و باید تفکیک کامل هزینه های تسویه شده را دریافت کند.

مجوز اجاره

شهرداری ها ممکن است برای اجاره مسکن در محله های خاصی نیاز به مجوز داشته باشند. اگر مسکن مورد نظر به ،وان مسکن یا محل زندگی در نظر گرفته نشده باشد، ممکن است این مجوز رد شود. امتناع نیز در صورتی امکان پذیر است که مالک در هشت سال گذشته به دلیل نقض استاندارد مالکیت خوب تحریم شده باشد.

همچنین شهرداری می تواند یک یا چند مورد از شرایط زیر را به مجوز اجاره مسکن ضمیمه کند:

1. صاحبخانه باید نشان دهد که چگونه قو،ن مالکیت خوب را رعایت می کنند.




2. مالک نمی تواند برای حدا،ر اجاره بها و حدا،ر افزایش اجاره، بیش از حد مجاز طبق مقررات قانونی، اجاره بها دریافت کند.




3. صاحبخانه باید یک برنامه تعمیر و نگهداری تهیه و اجرا کند که شامل:

   1. کار برنامه ریزی شده برای 5 سال آینده، هر دو تعمیر، تعمیر و تجدید.

   
   

   2. برآورد هزینه هایی که باید متحمل شوند، که باید به طور مساوی در سال های مختلف توزیع شود.

   
   

   3. ،ن ذخیره سالانه مورد نیاز برای هزینه های فراتر از تعمیر و نگهداری عادی سالانه.

اجرا و تحریم

مسئولیت اجرای قانون مالک خوب بر عهده ناظران شهرداری است. برای تسهیل این اجرا، شهرداری ها موظفند خط تلفنی ایجاد کنند که در آن شکایات در مورد رفتار نامطلوب اجاره گزارش شود. ،ت قو،ن بیشتری در مورد اینکه این خطوط تلفنی چه اطلاعات شخصی را پردازش می کنند و چه مدت ممکن است این داده ها نگهداری شوند، ارائه خواهد کرد.

عدم رعایت قو،ن برای مالکیت خوب ممکن است منجر به لغو مجوز مالک، حکم مجازات برای لغو تخلف و/یا جریمه تا 90000 یورو برای تخلف مکرر شود. علاوه بر این، پس از دو تخلف در چهار سال، ممکن است مالک مجبور شود مدیریت مسکن یا فضای زندگی را به یک مدیر واگذار کند. شهرداری می تواند هزینه های این مدیریت را از صاحبخانه دریافت کند.

محتوای این مقاله به منظور ارائه راهنمای کلی در مورد موضوع است. باید در مورد شرایط خاص خود از یک متخصص مشاوره بگیرید.